פסק-דין בתיק ת"א 885/00

1.         הסכסוך בין הצדדים נוגע לחלקה 1 בגוש 18921 (להלן - החלקה), הנמצאת בכפר ירכא, והכל בעטיו של הסכם מיום 16.3.1978 (להלן - ההסכם, ר' המקור ת/5). הסכסוך עצמו נתגלע רק ביוני 2000, בעת שהנתבעים מס' 11  ו - 12 החלו לבנות מסלעה בתחום החלקה מסביב לביתם; לכך התנגדו התובעים, אשר הגישו לבית המשפט את תביעתם, וביקשו צו מניעה זמני (בש"א 8662/00) נגד הנתבעים.

2.         הרקע העובדתי הוא זה:

            החלקה היא בשטח של 3,482 מ"ר, ורשומה בפנקסי המקרקעין, כדלקמן: 2/3 בבעלות סלמאן יוסף זיאן ז"ל שנפטר בשנת 1994 (להלן - המנוח) ו - 1/3 מן החלקה רשום ע"ש עפיף וחסן זיאן. מדרום לחלקה 1, הגובלת לאורך גבולה הצפוני בכביש, נמצאת חלקה 2 באותו הגוש, ששטחה 1,392 מ"ר. שליש ממנה רשום גם הוא בבעלותו של המנוח. ממערב לחלקה נמצאת חלקת קרקע נוספת, חלקה 71 באותו הגוש, אשר משיקה בגבולה הצפוני לכביש האמור. בחלקה 71 בנוי בית מגורים, הפולש בחלקו לחלקה 1, ומצידו המזרחי והדרומי שטח קרקע המצוי בחלקה, והוא מותחם על ידי מסלעה. בבנין ובשטח שמסביבו מחזיק הנתבע מס' 12 סמיח קאסם זיאן, הוא גם התובע מס' 2 בתביעה שכנגד, ובנו סמיח.

            מצב הדברים לגבי החלקות הללו משתקף יפה במפת המודד המוסמך דאהר ג'ודת שסומנה א' המקובלת עלי כנאמנה למציאות, בה נראים הכביש, שלושת החלקות, הבנין הפולש אל החלקה, המדרונות, וכן מסומנים בה עצי הזית הנטועים בחלקה, והם 15 במספרם.

            ביום 16.3.1978 נקשר הסכם בין המנוח לבין התובע מס' 1, לפיו רכש התובע את חלקו של המנוח ו/או חלקים מחלקו של המנוח בשתי החלקות. מוסכם על הצדדים, כי לכל הדעות רכש התובע, על פי המוסכם, את כל חלקו של המנוח בחלקה 2, (היינו - 1/3 מחלקה זו) והמחלוקת נסבה על הזכויות שנרכשו על ידו בחלקה 1. לטענת התובעים, הם רכשו, על פי ההסכם, את מלוא זכויותיו של המנוח בחלקה 1 הנ"ל, היינו 2/3 מן החלקה המשקפים 2,321 מ"ר מתוך השטח הכולל של החלקה, 3,482 מ"ר. לטענת הנתבעים, המנוח לא מכר לתובע את כל זכויותיו הרשומות בחלקה, אלא רק חלק מזכויותיו בה בעת ההתקשרות, שעמד על שטח העולה כדי 1,301 מ"ר.

            הממכר מתואר בהסכם, אך תוכנו של ההסכם שנוי במחלוקת. יש לציין כי ההסכם נערך ונחתם, כאמור לעיל, בשנת 1978, ועל פניו הוא מעורר ספקות, באשר נעשו בו, כמשתקף ממנו, שינויים ותוספות, ואין לדעת אל נכון ובבטחון מספיק מה הוא הנוסח המדויק והנכון של ההסכם עליו חתמו הצדדים בשנת 1978.

לגירסת התובעים, אומר ההסכם כי הממכר הוא: "14 עצי זית. ודונם ו - 301 מ"ר אדמה פנויה מצד דרום ושטחה 444 מ"ר מחלקה מס' 2." (ר' התצהיר ת/4 - ההדגשה של האות ו' המצורפת למילה "דונם" היא שלי - ש.ב.). הנתבעים טוענים כי נעשה זיוף בהסכם והנכון הוא כי הממכר מתואר בהסכם כך: "14 עצי זית דונם ו - 301 מ"ר אדמת מזרע מצד הדרום שטחה 444 מ"ר מחלקה מס' 2." (ר' נספח א1 לתצהירנ/1).

מבחינה מעשית, אם צודקים התובעים, חלקם בחלקה (2/3) אינו מותיר בידי הנתבעים 11 ו 12 מרחב מספיק לבניית ביתם על החלקה ולצירוף השטח המקיף אותו עד למסלעה. מבחינת לשון ההסכם, המחלוקת היא בשאלה אם ההסכם נוקב במילה "ודונם" או במילה "דונם". לעמדת התובעים 14 עצי הזית משקפים שטח של כדונם, וזאת בנוסף ל - 1301 מ"ר בחלקה, כנקוב בהסכם. לטענת הנתבעים השטח הכולל הנמכר בחלקה הוא אותו שטח בו מצויים עצי הזית, העולה בהיקפו לכדי  1301 מ"ר.

3.         לא הובאה עדות של מומחה לכתבי יד בשאלת ההסכם וזיופו. אין בפני ראיה משכנעת בשאלה אם האות ו' נכתבה במקורה בהסכם, או אם היא הוספה בו, שלא כדין, על ידי מי מהצדדים, לאחר שכבר נחתם.  אני נוטה, בקשר לכך, לעמדת הנתבעים, שכן על פני הדברים, ההסכם המקורי נראה "חשוד" ויש בו תוספות על המקור, ונראה, כי אם נכתב בהסכם המקורי "ודונם", אין הסבר לנקודה הכלולה בתאור הממכר בנוסח ההסכם, כמודפס בת/4, הכתובה לפני ו' החיבור הנ"ל. כמו כן ניתן לפרש את הכתוב בהסכם באופנים שונים, ואף ניתן לפרש כי השטח הנמכר הוא תחום עצי הזית, ועוד 1301 מ"ר הכולל בתוכו את החלק של חלקה 2 שהיקפו 444 מ"ר. כך או אחרת, התובעים לא הצליחו להוכיח, מתוך לשון ההסכם, כי הם רכשו את כל חלקו של המנוח (2/3) בחלקה מס' 1.

4.         התובעים טוענים כי הם רכשו 14 עצי זית  בחלקה מס' 1 , וכי תיאור זה משקף שטח כולל של 2/3 החלקה, היינו 2,321 מ"ר, שבו פזורים עצי הזית. לא שוכנעתי שהם הצליחו להוכיח זאת. לו רצה המוכר למכור 2,321 מ"ר מחלקה 1, היה ניתן לכתוב זאת בחוזה במילים מפורשות. הדבר לא נכתב בו; לא נכתב בהסכם כי המוכר מוכר 2/3 של החלקה, וגם לא כי הוא מוכר את כל זכויותיו כפי שהן רשומות בפנקסי המקרקעין לגבי החלקה. לא הוכח כי 14 עצי זית מכסים 2/3 משטח החלקה, ולו רצו לומר, בהסכם, כי המונח "14 עצי זית" משקף שטח של כדונם בחלקה 1, נוסף לדונם הקרקע, היו יכולים לכתוב זאת בהסכם.

5.         מר חביב בולוס טיפל בהעברת הבעלות בחלקות ובדיווח למס שבח. הוא העיד כי דובר על 2/3 מחלקה 1. הוא גם ערך, שנים לאחר המכירה, את ההצהרות (הבלתי שלמות וללא אימות) שהוגשו במאוחר לשלטונות מס שבח מקרקעין - ת/8. בהצהרות פורטו הזכויות הרשומות בפנקסי המקרקעין, ובס' 4 שענינו "מהות העסקה והחלקים המועברים" נרשמו הפרטים בעט, בצורה שניתן לפרשה לשני הכיוונים: רשום 2,381 מ"ר, אך הספרה שניים תוקנה בשלב כלשהו, וברור שהיתה רשומה במסמך גם הספרה 1. כך, שניתן לקרוא כי אפשר שמדובר ב 1,381 מ"ר. בהמשך בתאור החלקים, נרשם כי מדובר ב - 2 חלקים מתוך 3. אך, גם הספרה הזו באשר ל - 2 החלקים נראה לגביה בבירור, כי בשלב מסוים, אם בתחילה או לאחר מכן, היתה רשומה במקומה או על גביה, הספרה 1. בעוד שברור מן המסמך ת/8 שמחלקה 2 נמכרו 1/3 חלקים, אין זה ברור בוודאות מספקת כי מחלקה 1 נמכרו 2/3 חלקים.  

            ניתן איפוא לקבוע, כי התובעים לא הצליחו להוכיח כי הם רכשו 2/3 מחלקה 1. הוכח לכל היותר כי הם רכשו כדי - 1/3 ממנה, דבר התואם, אם כי לא באופן מלא, את הכתוב בהסכם בדבר מכירת 1,301 מ"ר שהם כ 37 אחוזים מחלקה 1.

            הנטל רובץ, כמובן, על התובעים. ר' ע"א 323/86 גרש לרנר נ' זהבית ניב, תקדין עליון     89(3), 745; וכן ע"א 5997/92 מלק נ' עזבון דויטש, תקדין עליון 97(3), 594, 598. נטל זה לא הורם.

לרעתם פועלת גם העובדה כי הם המתינו שנים רבות בלא מעש, מאז חתימת ההסכם. הוא נחתם בשנת 1978. חלפו שנים; המוכר הלך לעולמו בשנת 1994; התביעה הוגשה בשנת 2000.

6.         נראה לי, בנוסף, כי מסקנתי לעיל מתישבת עם הגיונם של דברים ובעיקר עם המציאות בחלקה כפי שנתגבשה משך השנים. השטח כולו מחולק, על פי תנאי הקרקע, לכמה חלקים. השטח של המנוח שבחלקה 2 מותחם על ידי המסלעה שמתחתיו, וחלקו בה מצטרף לזה שבדרום חלקה 1. חלקה 1 עצמה מחולקת על ידי טרסה לאורכה, ולפי המואר במפה א' נראה מתאים יותר להניח כי השטח שנמכר לתובעים הוא זה שבו מפוזרים עצי הזית,  במחצית הדרומית של החלקה, תוך הותרת שאר השטח, של הבית ושל הרצועה להרחבת הכביש, בידי המוכרים.

מקובלים עלי ההסברים לפיהם נעשו העברות פנימיות לא רשומות בין בני משפחתו של המנוח, כך שהוא נותר, בסופו של דבר, רק עם חלק מחלקו בחלקה. אין זה סביר בעיני כי הוא ימכור לתובעים את מה שכבר מכר לבני משפחתו, את מה שכבר מכר לאחרים. גם המציאות בשטח תואמת את גירסת הנתבעים לפיה הם בנו את הבית הפולש מחלקה 71 לצפון מערב חלקה 1, וכן מכרו למועצה המקומית ירכא, את רצועת החלקה הגובלת בכביש מצפון. מה שנשאר לתובעים הוא החלק הדרומי של חלקה 1, מתחת לטרסות ולמסלעות (ר' המפה א'). לו היו התובעים פועלים כיאות ומעבירים על שמם את הבעלות ב 2/3 מן החלקה, בתום לב, תוך הסתמכות על הרישום, היו הם יכולים לגבור על הזכות הנוגדת. הם לא עשו זאת. ר' ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4), 199.

6.         התוצאה המתחייבת היא כי יש לדחות את טענת התובעים כי הם הבעלים של 2/3 מחלקה 1. הוכחה זכאותם ל - 1301/3482 חלקים בחלקה 1. כמו כן הוכחה זכאותם ל 1/3 מחלקה 2. זכותם, מכל מקום, אינה כוללת את השטחים המסומנים בשחור ובירוק בתכנית א'. כל זאת הם רכשו לפי ההסכם משנת 1978, ורשם המקרקעין יוכל לרשום חלקים אלו (במושע) על שמם, בהתמלא כל התנאים הנדרשים, כתנאי לרישום, לפי הדין, בקשר לכך. על פי ס' 5 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970, ניתן יהיה לרשום בפנקסים העברה זו, ללא היזקקות לחתימת ידו של המעביר. אין באמור כדי להצהיר כי הם זכאים להחזיק בחלק הצפוני של החלקה מס' 1, הגובל בכביש, או בשטח שמסביב לבית הפולש אל החלקה מחלקה 71.

            נדחית גם עתירתם לסעדים האחרים המבוקשים בתביעה.

7.         אשר לתביעה שכנגד: